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合富研究院:【粤港澳湾区】土地市场观察-供给加快 热度略降

发布时间:2019-06-10 20:28 来源:未知 编辑:admin

  近期,粤港澳大湾区多个区域土地供应持续增加,除中山未有土地供应之外,其余8个城市土地市场陆续“忙碌”起来。

  上周粤港澳大湾区迎来多宗土地出让。分别是佛山顺德区2宗居住地;珠海唐家2宗居住地;惠州惠城1宗居住地;肇庆四会1宗居住地。

  这批土地,无论从片区规划等级,基础设施建设投入力度,资源景观,亦或是周边产业规模等方面看,都较为优质。而地块所在区域,普遍属于城市未来重点供地片区。

  而土地供应增加亦使市场成交变得更加理性。从上周湾区多个城市的土地成交来看,不同地块的表现“尊卑有序”,成交结果遵循【“区域价值排序”和“风险评估”规律】逻辑。在大湾区出让的6宗地块中:除佛山新城1宗地块吸引超过15家参拍,并以较高楼面价成交以外,珠海、惠州、肇庆等地块参与拍卖的开发商数量为3-5家,竞拍过程相对缓和。

  总体而言,湾区土地市场在经过3-5月份的“土地阳春”之后,从(平均每宗地)参拍房企数量以及竞价激烈程度看,目前市场热度略有下行。

  究其原因,一方面是中央对地方的管控力度增加使市场往更为稳健的方向发展,另一方面,流动性趋紧对房企融资、拿地亦起到抑制作用。而最为根本的,则是在市场发展态势愈加明确(防止“大起大落”)的时代背景下,开发商对取地成本的计算更加审慎。

  ——当前土地价格仍然持稳。但若以【今年的地价】对比【过往两年峰值】看,则显得“明显合理”。无疑,“长效调控”已经深入人心,【合理价格】无论在一级或二级市场均同样重要。

  合富研究院认为后续土地竞拍激烈程度更关乎政府供应土地的质量。未来1)政府重点发展的利好区域、2)成熟配套区域、3)库存低的近郊区域,土地一经推出仍将受到激烈竞争。而二级市场购买需求并未充分、库存较大的偏远区域则更加需要以“性价比”吸引房企关注。

  目前政府调控风向已经十分明确——防止市场大起大落。在市场偏弱时出台措施维稳(2018年四季度至2019年一季度),而在市场快速回暖后则加强监管抑制价格大幅提升(2019年4月后)。无疑,土地价值维稳关乎经济与就业稳定,亦关乎国内金融市场平稳。土地供给源头(包括供地规模、供地质量、供地价格等)始终受控,流动性松紧则视乎经济发展所需,因而,未来地价不会出现明显下滑。

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